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v2.5.5439.5 策略塔防
v3.3.86.54 策略塔防
分类:软件 / 策略战争 | 大小:568.33MB | 授权:免费软件 |
语言:中文 | 更新:2025-05-08 10:27 | 等级: |
平台:Android, IOS, WinAll, WinXP, Win7, Win8, Win10 | 厂商: 问鼎娱乐com.sherlock.graphyh网络传媒有限公司 | 官网: http://txlong.cn/ |
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物业费超过了3年未缴费,物业就不用再交?
都知道,费超物业与业主之间只是过年合同关系,一个提供服务,不用一个给钱。交内而且
如果物业公司质价不符、行曝行业乱收费,潜规业主就可以拿起法律武器维护自身权益。则业主白
但是送钱现实中,很多业主因为担心物业起诉,物业即使物业服务再差,费超也无奈忍气吞声。过年
对此,不用我们专门咨询了业内人员,交内他们曝行业潜规则,行曝行业只要业主占据3个关键点优势,物业费超过3年不用交,物业根本不敢告!
01、物业费超过3年不用交?
典型案例:上海李女士被物业起诉追讨2016-2019年物业费,物业公司还提交了费用明细表和盖了章的《物业服务合同》,并表示多次向李女士催缴物业费。
李女士拿出50多张照片证明小区环境脏乱差,同时还拿出了邻居们联名签署的《物业服务投诉书》,并表示:“物业从没有催过物业费,凭什么五年之后还能起诉我?”
法院最终判决:李女士2016-2017年的物业费不用交,2018-2019年只需交70%。
理由是,物业公司无法证明2016年至2017年期间有进行过有效催缴,超过三年诉讼时效;而且业主提供的证据也足以证明物业的服务存在严重的质价不符,所以给予减免30%物业费。
02、业主取胜的3个关键点
类似李女士这样的经历还不少,根据中国裁判文书网数据显示,超过40%业主通过诉讼时效抗辩,或服务质量举证,实现了费用减免。而且它们还有一个共同点,背后藏着一套法律规则:
1. 诉讼时效
①法律规定追讨物业费的有效期是3年,但起算时间并不是“缴费截止日”开始,而是从物业最后一次催你要钱开始算。比如:
物业2020年1月发过催缴通知,诉讼时效就是从2020年1月重新计算至2023年1月,那么他们最晚2023年1月前必须起诉,
②如果物业拿不出催缴证据(短信/快递单等),业主可以主张“超过时效”,法院将驳回对应年份的缴费请求。
③注意:物业公司有可能伪造催缴记录,业主要核对快递单上的签收人、短信发送号码是否与本人信息一致。若发现造假,可当庭申请笔迹鉴定或通话记录调取。
2. 证据收集要到位
业主要证明物业服务差,需要三类"铁证":
①现场照片(带时间水印,这个很重要,可以手机拍摄原图自带时间戳):拍摄小区垃圾成堆、电梯长期坏了不修、生锈消防栓等…
②邻居证人:至少2人愿意出庭作证或提交联名签署的投诉书;
③专业报告:找机构检测消防/安防系统是否达标(胜诉后费用可让物业出)
记住:不用证明物业天天偷懒,只要证明主要服务(安保、保洁、设施维护)长期不达标,证据充足,物业费用最多能减半!
3. 公共收益是杀手锏
根据《物业管理条例》第41条,小区电梯广告、停车费这些公共收益,物业必须每半年公示。如果他们从来没公示过,你可以主张三项权利:
①直接向住建局举报(最高罚物业20万)
②起诉要求物业返还侵占的公共收益,可以用这些钱抵扣物业费
③证明物业存在“整体性失信”,从而要求减免物业费。
杭州某小区,就用这招追回了127万公共收益,抵了全体业主3个月物业费。
03、千万别踩这些坑
1、拒接电话/不收传票:物业起诉你不交物业费,你如果拒接电话/不收传票,法院会登报公告,判你输还要多赔钱。
某业主因拒收法律文书,不仅被判全额缴费,还额外承担了5000元违约金。
2、觉得物业有错就能全不交:法院会按责任比例判,不是物业有错你就能全不交物业费。如:上海某有业主因电梯故障受伤索赔8万元,但因日常物业费拖欠,最终赔偿金被抵扣60%。
3、因为吵架故意不交费:有业主因为物业经理态度差,所以故意不缴物业费,但法官不看个人恩怨,只看服务事实。
4、以为过期自动不用交:超过3年时效,不会导致物业公司丧失诉权,业主必须当庭提出时效抗辩,不说就等于放弃。比如:南京一位业主就因为不懂这个规则,痛失1.8万元时效利益。
04、收到催缴通知马上做三件事:
1. 签收前检查发函日期:超过3年的可直接退回,3年内的15天内书面回复(用EMS寄)
2. 建证据库:每月拍3次小区公共区域现状,加业主群记录问题,比如:集体记录停水停电、设施故障等事件;另外每年向物业发函要求公示公共收益。
3. 法庭上三连问抓住对方“三寸”:
①要求物业提供物业合同原件(很多是过期的)
②要他们出示催费原始记录(比如2018年催缴短信的原始载体及通讯公司证明)
③当庭申请调取物业企业的信用报告(很多公司有违规经营记录)
最后提醒大家:法律既保护业主权益,也要求我们履行义务。收集好证据、用对方法,才能真正改善小区服务。你家物业合格吗?遇到哪些闹心事?欢迎留言讨论!
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